司法書士の方に聞いた登記費用の内訳と計算方法。納得の登録免許税＆納得いかない報酬額

登記費用について不動産会社ともめたのち、司法書士の方に直接見積もりの説明をしていただく時間を作ってもらいました。

最初不動産会社の担当さんからメールでぴらっと見積書が送られてきて、何も理解できてない状態で質問する間もなくすぐ契約、という流れがどうしても納得できなかったんです。

今回司法書士の方に説明していただいたおかげで、登記費用がどういうものなのか、またどういう計算で見積書を作成しているのかを理解することができました。

見積書の項目について

私たちが受け取った見積書です。そして一部拡大したものがこちら↓

報酬額とは

司法書士に支払う手数料のことです。この報酬額が司法書士事務所の売上になります。報酬額の幅は決められていないため、事務所によって差がでます。

登録免許税・印紙税等とは

国に治める税金で、基本的にどの事務所でもここの金額は変わりません。不正に上乗せされていないか自分で確認するためにここでは計算式を紹介します。

所有権移転とは

現時点で土地の所有者は不動産会社になっているので、その名義を買主（私たち）に変更する必要があります。

所有権移転登記は、購入した土地が自分のものであると証明できるようになる手続きです。

土地で十分お金は払っているんだから、登録手続きは3000円くらいでできるんじゃない？って思ってしまいます(ー_ー)!!住民税といい登記免許税といい、税金取りすぎです。。

そして所有権移転の計算式はこれです。

土地の評価額×0.015（1.5％）

税率は消費税が8％のように国が定めているものなので全国共通です。

計算例
・評価額1㎡：70000円で、100㎡の広さの土地の場合

評価額の計算→70000×100＝7000000円（700万円）
所有権移転の登録免許税の計算→7000000×0.015％＝105000円
(下二桁は切り捨て）

※重要※
土地の評価額とは購入したときの金額ではありません。

土地の評価額は不動産会社または司法書士の方に聞けば教えてもらえます。1㎡いくらかで出ているので、それに土地面積を掛けると評価額が計算できます。

持分一部移転とは

分譲地では、その区画の数で私用道路やゴミ箱の土地を分割し、それぞれが所有権を持ちます。

一部の所有権を持つといっても、ゴミ箱の右端はうちのスペース！などという意味ではなく、あくまでもみんなが使えるスペースとしての所有権です。

私用道路の一部を自分の土地のように物を置いたりして使うことはできません。

計算式は

※確認中※

です。

抵当権設定とは

抵当権設定は買主（私たち）のためというより、金融機関のために行うような手続きです。

買主（私たち）が住宅ローンを支払えなくなったときは、家や土地（財産）を差し出し、金融機関の不利益を補います、と決めておくことです。

計算式は、

債権額×0.004（0.4％）

です。

債権額とは住宅ローンで借りた金額です。
なんでこの取り決めするだけで税金が発生してるんだろう？！書面に署名と印鑑だけでいいじゃん(;O;)

登記事項証明書/要約書とは

上の3つが正しく認められたことを証明する書面です。これはあと何か月後かに家（建物）の登記をするとき必ず必要になります！

建物は登録免許税の減税措置があり、その減税を受けるためには住宅家屋証明書が必要になります。この住宅家屋証明書を取得するためにこの登記事項証明書が必要なんです。

それにしてもややこしい(ー_ー)!!

必要書類は全部セットになってればいいのになあ。まあ住民票みたいなものだと思って、1枚持っておこうと思います。

金額については私たちの見積書では登録免許税と報酬額合わせて7605円ですが、法務省で自分で取れば1000円くらいで済みそうです。

法務省/登記手数料について
私たちはなんでこんなに手数料取られてるんだろう？司法書士の方に聞いてみます！

相みつも取ってみた

1社の見積もりだけでは相場が分からないので、他の司法書士事務所にも見積もり依頼をしてみようと思い問い合わせてみました。

• 司法書士法人イストワール

電話で問い合わせてみたところ、私たちがお願いしたい期日まで（10日を切っていた）には動ける司法書士がいないため、お引き受けできないと言われてしまいました。

ただ「借入額を教えていただければ参考までにざっと報酬額の金額が出せますよ！」とのことで借入額をお伝えしたところ、手元にある見積書と報酬額がほぼ一緒！

不動産会社から紹介された司法書士事務所がぼったぐりではないことが分かりました笑

結局電話でお話しをさせていただいただけだったのですが、電話の対応が親切で分かりやすかったので、他の司法書士事務所を検討したいと思っている方は問い合わせてみてはいかがでしょうか？

事務所は関東を中心に全12店舗展開されているようです。

• 地元の司法書士事務所

会社の帰り道に見かけた事務所で、予約をし直接相談してきました。

事務所に訪問したとき社員の方（後で代表の方だと分かった）の挨拶もなくてなんだここ？！って思いましたが、見積書は15分ほどで出していただけました。

「もっと安いところを探しているんです」と話したら1万円ほど引いてくれました。
けどなんとなく雰囲気が気になって見送りにしました。

まとめ

• 登録免許税は利益を上乗せされていないか、必ず自分で計算して確認する。

• 報酬額は司法書士事務所によって異なる。2社以上から見積もりをとって比較する。

• 値引き交渉も諦めないで相談する。（私たちはこの後1万円値引きになりました）

登録免許税はどうしても必要なお金だから支払うしかありません。でも司法書士に支払う報酬額は、高すぎじゃありませんか？！

ややこしい手続きであったとしても専門家の方がやれば、作業時間は1日もかからないのではないでしょうか。

自分で登記することができなかったからこの報酬額が妥当なのかは分からずじまいでしたが・・・。

司法書士は弁護士と同じように法律に関わるお仕事だからこのくらいの報酬額なんだと思うことにしました。

今回登記について理解するのに随分時間がかかりました。1週間くらい調べたり問い合わせしたりしていたかも。（まだ分かっていないところはたくさんありそうだけど）

お金のことはもちろん、お家づくりに関わることは納得してちゃんと理解していたいと思います。

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。
お家づくりは続きます！